Проблема снижения кадастровой стоимости участка стала очень актуальна после резкого повышения налоговых платежей. Ведь именно этот показатель служит основной базой для перечисления налога государству. Часто цена, выявленная государством, превышает реальную рыночную стоимость. Поэтому важно знать, как её уменьшить, чтобы не переплачивать за свой участок.

Решить вопрос можно в судебном порядке при подготовке необходимых документов. В 2010 году в некоторые нормативные акты были внесены изменения, позволяющие снизить цену земли без разбирательства в суде.

Высокий земельный налог

Земельный налог является следствием расчёта кадастровой стоимости участка. Это доход с имеющейся площади земли, который владельцы выплачивают государству. Лицо может владеть правом на землю на основании права собственности или по наследованию. Данный вид сбора относится к местной форме, вводится и перестаёт действовать на основании Налогового Кодекса и нормативных актов.

Устанавливается налог в соответствии с пунктом 7 статьи 12 НК РФ. Он собирается с владельцев муниципальных территорий, которые имеют договор собственности на участок. Зависит налог также от назначения и имеющихся объектов на предоставленной территории. Способы его снижения будут описаны ниже, где подробно рассказано, в какие органы следует обращаться и как происходит процесс подачи документов.

Плательщиком налога считается физическое гражданское или юридическое лицо, которое обладает участком. На этом участке может находиться дом, от чего зависит дальнейшее определение разрешения кадастровой стоимости. Права владения землёй появляются с момента регистрации территории в государственном реестре. На основании этих данных и взимается основной налог.

Налогоплательщиком не считаются лица, которые пользуются землёй на основании договора аренды или безвозмездного использования. Они выплачивают только сумму с участка, которая представлена в договоре аренды.

Объектом налогообложения в данном случае становятся участки, которые представлены в муниципальном образовании (часть территории страны с местным самоуправлением). Исключения составляют участки:

  • изъятые на основании законодательства из общего оборота страны;
  • объекты культурного достояния и наследия;
  • лесные заповедные зоны и объекты археологического наследия;
  • состоящие в водном фонде страны;
  • ограниченные оборотом в составе лесного фонда.

Величина земельного налога напрямую зависит от стоимости участка. На эту цифру влияют три главных аспекта: основная ставка, налоговая база и наличие каких-либо льгот. Под основной ставкой подразумевается кадастровая стоимость земли, на которую в свою очередь влияет местонахождение, категория участка, разрешение на использование и другое.

Налоговая ставка не должна превышать 0,3 или 1,5 процента в зависимости от каждого конкретного случая. Первое ограничение устанавливается на земли под сельское хозяйство, строительство жилья, участки под собственное использование: садоводство, животноводство и создание огородов. Второй вариант устанавливается во всех других ситуациях.

Для снижения налога на землю можно провести оценку по выявлению правильной цены участка. Благодаря этому можно сэкономить на выплатах денежных средств, которые должны оставаться у собственника по закону.

Иногда земельный налог повышается вследствие неправильной установки кадастровой стоимости или появления ошибок в документах. В этих случаях необходимо проводить дополнительную экспертизу, которая помогает выявить правильную стоимость.

Способы уменьшения налога

Так как величина налога зависит от кадастровой стоимости и влияющих на неё факторов, соответственно понизить её можно изменением этих факторов.

Кадастровую стоимость можно снизить путём оценки земли независимым экспертом. Оспорить сумму выплаты можно в судебном порядке при предоставлении необходимых документов. Для этого можно обратиться к специалистам, которые занимаются оценкой и подготовкой всех бумаг.

Ещё один вариант снижения налога – наличие льгот. Они предоставляются в нескольких случаях:

  1. Героям Советского Союза и Ордена Славы;
  2. Лицам 1-й и 2-й групп инвалидности;
  3. Ветеранам войны и боевых действий;
  4. Лицам, получившим инвалидность с детства;
  5. Физическим лицам, которые имеют права на социальную поддержку государством после произошедших на атомных станциях авариях (Законы РФ №3060-1 от 18 июня 1992 года и №175 от 26 ноября 1998 года);
  6. Лицам, которые стали инвалидами в случаях различных испытаний и опытов;
  7. Лицам, принимавшим участие при испытании ядерного оружия.

Для уменьшения налога в этих случаях необходимо предоставить соответствующие документы. Каждый вид льготы используется в отношении только одного участка.

Также снизить сумму налога можно посредством уменьшения кадастровой стоимости. Иногда в технических документах возникают ошибки: неправильно указывается площадь территории, неверно устанавливается разрешение. В этих случаях поднимается кадастровая стоимость, а месте с ней и налог.

Чтобы этого не произошло, можно повести повторную оценку территории, обратиться в комиссию или суд для разрешения проблемы. В этом случае понадобится собрать комплект документов, который подробно описан ниже.

Многие компании предоставляют свои услуги по оценке и проведению экспертизы, поэтому рекомендуется обращаться к опытным юристам при оспаривании проведённой оценки. За счёт этого можно снизить земельный налог в несколько раз и сэкономить приличную сумму.

Для обращения к юристам необходимо понимать значение кадастровой стоимости и возможности её снижения.

Кадастровая стоимость участка

Под понятием кадастровой стоимости земли подразумевают рыночную оценку участка государством. Сумма определяется индивидуально для каждого конкретного случая. Устанавливается цена с помощью массовых предметов оценки, которые были утверждены законодательством страны. Показатель стоимости учитывается при начислении дохода в пользу государства (налог на землю), выкупе территории или её переходе в собственность нового муниципального района.

Кадастровая стоимость – это главная составляющая при приобретении земельного участка. Она определяет эффективность использования площади с экономической точки зрения и величину налога с земли, которую выплачивает собственник. Также данный показатель определяет уровень затрат, связанных с конкретной территорией. Выявление стоимости проводится в установленном порядке.

Компанию, проводящую оценку, выбирает орган управления данной территорией. Она заключает договор на выполнение услуг и проведению работы по оценке. Согласно «Закону об оценке» процедура в любом регионе страны проводится обязательно один раз в 5 лет, но без необходимости не чаще трёх лет (для Москвы и Санкт-Петербурга можно заниматься оценкой один раз в два года).

Оценка проводится поэтапно, порядок устанавливает закон и орган власти. Сначала составляется полный список всех участков. Затем управляющая организация выбирает оценщика, который будет заниматься проведением работы. На основании его оценки проводится расчёт кадастровой стоимости участка и составляется полный отчёт.

Далее обязательно проводится экспертиза, для подтверждения правильности данных в отчёте. Это необходимо при предоставлении дела в комиссию или суд. После проведения проверки утверждается кадастровая стоимость собственности.

В конечном результате все данные заносятся в общий реестр с указанием даты, номера участка и его выявленной стоимости. При подсчёте применяются методы оценки, утверждённые Министерством экономического развития государства.

На сайте Росреестра можно найти нужный документ, где указывается стоимость собственности. Для получения информации по запросу владельца может потребоваться от пяти дней. После этого оформляется выписка из кадастра или справка из Росреестра.

Кадастровая оценка

Существует три основных показателя, от которых зависит:

  • разрешённый вид использования территории – проводится путём решения государства или местного управления. Зависит от наличия на участке любых видов недвижимости. Вид разрешения должен в этом случае соответствовать предназначению сооружения. Назначение объекта поможет выявить изначальная запись в журнале учёта, где указывается его функциональность. Если на территории располагаются, например, бытовые и офисные здания, то разрешение выдаётся для каждого из них;
  • основной размер показателя, определённый для каждого разрешённого вида – устанавливается органами власти, оценочной организацией, после чего полученный результат утверждается на основании нормативных актов. Установленная оценка заносится в главный государственный реестр кадастровой недвижимости;
  • площадь всего участка – определяется путём измерения при оценке территории.

Высчитывается кадастровая стоимость участка несколькими способами. Самый простой – обратиться в специальную организацию, которая поможет оценить и установить точную величину. Если вы знаете номер участка, то можно найти его стоимость в соответствующем правительственном постановлении. Запись должна находиться в государственном кадастре под соответствующим регистрационным номером и датой регистрации.

Бывают случаи, когда обязательно требуется пересчитывать цену на участок. Например, если меняется категория земли. С бытового разрешения она может перейти в коммерческое и наоборот. При этом сумма должна быть пересчитана и исправлена в Росреестре и всех остальных документах. Также это относится к изменению назначения территории, с сельскохозяйственной она переходит в площадь для строительства дачи.

Формула оценки

Чтобы высчитать кадастровую стоимость земельного участка необходимо умножить удельный показатель, который был утверждён для данного типа земли. В случае назначения участку нескольких видов использования выбирается наибольший показатель.

При расчёте используется достаточно простая формула. Здесь присутствует несколько основных показателей.

Первый из них – площадь земельного участка (сокращённо Пуз, измеряется в квадратных метрах); второй – функция качества быта в населённом пункте (Рп, измеряется в рублях на квадратный метр); третий – функция для формата основной сделки (Рс, измеряется в рублях на квадратный метр); четвёртый – переходный коэффициент (К). При расчёте этих показателей получается формула: Пуз, умноженный на сумму Рп и Рс, и умноженный на коэффициент. Для проведения правильного расчёта нужно обладать соответствующим этому образованием, так как простое знание цифр здесь не поможет. Именно поэтому лучше прибегнуть к помощи профессионала.

Процесс оспаривания стоимости

Оценка территории проводится на основании законодательства государства (закон №135-ФЗ от 29.07.1998 статья 24.15 часть 1). Результат проведённой оценки может быть оспорен в досудебном или судебном порядке, если он задевает права заинтересованных в этом лиц. Такими лицами являются владельцы участка на основании права собственности или по праву наследования. Есть два основания для оспаривания стоимости. Первое – использование недостоверной информации при проведении оценки. Второе – оценка рыночной стоимости в тот день, когда установилась кадастровая цена.

На представленных выше основаниях можно подать заявление в специальную комиссию, которая занимается разрешением споров между физическими лицами и государством. Также можно подать исковое заявление в суд в комплекте с остальными документами. При решении обжаловать результаты оценки можно провести независимую экспертизу. Для этого необходимо обратиться в одну из компаний, которая предоставляет такие услуги. Она проводит процесс оспаривания в несколько этапов:

  • проведение первоначального анализа всех данных и вероятность успешного проведения дела;
  • оценка рыночной цены земельного участка;
  • проверка отчёта на соответствие всем нормам и законам при помощи экспертизы;
  • непосредственный процесс оспаривания на комиссии или в суде, который занимается административными делами;
  • уведомление всех необходимых органов о внесении данных при изменении информации.

В тех компаниях, где уже проводилась экспертиза СРО (саморегулируемая организация оценщиков) цена на услугу будет дешевле. Процесс при этом не занимает много времени, поэтому это лучший вариант выбора организации.

На основании Закона об оценочной деятельности устанавливается, что исполнитель должен предоставить заключение специального эксперта в течение тридцати дней с момента составления отчёта об установленной кадастровой стоимости. По результатам экспертного заключения предоставляется отчёт обо всех установленных ошибках и нарушениях. Экспертиза является обязательной в случае разрешения споров между сторонами. При проведении процедуры оценщики должны проводить проверку отчёта на соответствие требованиям законодательству и подтверждение равной кадастровой и рыночной оценки.

Проведение экспертизы занимает примерно две недели. За этот срок проводится повторная оценка и проверка предоставленных отчётов. Примерная стоимости экспертизы может составить около 500$ в зависимости от компании и всех дополнительных условий. Иногда это занимает больше времени, специалисты выполняют больший объём работы. Все эти моменты обязательно прописываются в основном договоре, который составляется между сторонами.

На что обратить внимание при повышенной стоимости

Иногда владелец не согласен с результатами проведённой оценки и имеет полное право на подачу заявления об обжаловании решения. Государственный портал Росреестра предоставляет необходимую информацию о кадастровой стоимости собственности. Для этого нужно заказать выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сначала необходимо заполнить предоставленную форму и ввести свои личные данные. После этого выдаётся номер заявки, по которой можно отследить её исполнение. Получить справку можно по истечении пяти дней с момента подачи документов.

Завышается кадастровая стоимость по нескольким причинам. Основной из них является первоначальное внесение ошибочных данных в реестр. Например, вместо показателя бытового участка вносят показатель для коммерческого участка. Даже такая небольшая ошибка может привести к последующим долгим разбирательствам и завышению стоимости в несколько раз. В случае обнаружения этой ошибки необходимо подать заявление на её исправление. Кадастровая палата может ответить отказом и тогда уже можно обратиться в суд.

Ещё одной причиной может стать неправильно указанное разрешение участка. В этом случае исправить ошибку может уполномоченный орган на основании заявления владельца площади. Новые полученные данные в обязательном порядке вносятся в государственный кадастр. Кроме этого причиной может стать неправильно установленная площадь оцениваемой территории. Для исправления этого проводятся чёткие границы участка, которые и определяют его настоящую площадь. Полученные сведения заносятся в ГКН в результате чего снижается кадастровая стоимость. Именно на эти параметры следует обратить внимание при получении результатов оценки.

Порядок обжалования кадастровой стоимости

Если вы принимаете решение об обжаловании стоимости, то необходимо придерживаться определённого порядка. Для этого существует несколько основных органов управления, в которые можно подать заявление о снижении стоимости участка.

Всеми вопросами занимается территориальная административная комиссия, которая обязана пересмотреть оценку территории на основании предоставленных документов и выявленных несоответствий в технических документах или кадастре. Изначально рекомендуется обращаться непосредственно в комиссию. Она рассматривает и решает различные споры в порядке, установленном государством, процесс в этом случае не всегда доходит до суда.

Алгоритм при обращении в комиссию

Каждый спор рассматривается на основании представленного заявления. Комиссия сформирована на территориальном управлении Росреестра. Результат оценки стоимости участка государством можно оспорить в срок до пяти лет со дня внесения результата в основной реестр (закон №135-ФЗ статья 24.08 часть 10). В заявлении необходимо указывать настоящие данные: фамилию, имя, отчество, место проживания и причину, по которой требуется обжаловать решение. Помимо заявления нужно предоставить:

  1. справку, содержащую итоги проведенной оценки и установленную кадастровую стоимость, которую оспаривает заявитель;
  2. копию документов на владение участком, которые заверены у нотариуса или документа, дающего право на участок;
  3. бумаги, содержащие информацию о неправильных данных стоимости, которые можно взять в государственном реестре;
  4. необходимо предоставить отчёт в бумажном и электронном варианте, если основанием является рыночная стоимость. В нём должна быть указана реальная рыночная цена на момент выявления и подтверждения кадастровой стоимости участка;
  5. заключение эксперта, подтверждающее отчёт об установление действующей рыночной стоимости. Оно должно быть составлено той организацией, в которой находится специалист, изначально проводивший оценку стоимости территории. Заключение подаётся так же в бумажном и электронном варианте.

За подтверждением основания, на котором подаётся обжалование, можно обратиться в муниципальное управление или любой другой орган власти, который является заказчиком определения оценки.
Заявление на обжалование результатов оценки не примут в случае прошедшего срока его возможной подачи. Также если величина кадастровой установленной величины равна рыночной стоимости участка или отсутствует хотя бы один из перечисленных документов. Именно поэтому так важно полностью соблюдать процесс и подготовить все необходимые бумаги.

Каждое представленное заявление рассматривается в срок до одного месяца с момента его подачи в комиссию. Дату рассмотрения обязаны указать владельцу участка, и он имеет право присутствовать на основном заседании (закон №135-ФЗ статья 24.18 часть 19). В результате рассмотрения заявления комиссия может принять решение о переоценке кадастровой стоимости или об отказе в этом праве. Обо всех решениях обязательно уведомляют заявителя и местный орган самоуправления.

В случае принятия решения о пересмотре стоимости комиссия также обязана поставить в известность кадастровую палату указанного субъекта и территориальное действующее управление Росреестра (закон №135-ФЗ статья 24.19). Иногда территориальный орган управления не в состоянии решить подобный вопрос.

В случае отказа комиссии можно обратиться в суд и обжаловать оценку в судебном порядке. Такой проблемой занимается арбитражный суд, который располагается по месту нахождения участка земли. Именно в этой организации более высокая вероятность решить поставленный вопрос. Она занимается разбирательством дел с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

Кроме этого можно обратиться в суды общей юрисдикции, которые также находятся по месту расположения участка. Они решают споры физических лиц при обжаловании решения комиссии или заявлении на понижение стоимости.

Алгоритм при обращении в суд

При подаче обжалования через суд в иске содержится одно из требований:

  • снизить кадастровую стоимость на основании проведённой экспертной оценки и выявления неправильных данных, в том числе и в кадастровом реестре;
  • установить рыночную стоимость земельного участка после проведённого расчёта;
  • оспорить решение, предоставленное комиссией;
  • оспорить выполненные действия или их отсутствие в комиссии.

Порядок рассмотрения административного дела будет зависеть от заявленных требований. Пересмотр кадастровой стоимости проводится на основании гл. 25 КАС РФ, оспаривание решения комиссии проводится на основании гл. 22 КАС РФ.

Обжалование рассматривается на основании заявления, в котором указаны:

  1. одно из вышеперечисленных требований;
  2. наименование организации (суда), который проводит рассмотрение дела;
  3. фамилия, имя и отчество истца;
  4. место проживания истца;
  5. дата рождения и место (можно указать город);
  6. все номера телефонов и факсов, личная почта для связи;
  7. все те же данные ответчика (ФИО, адрес, номера телефонов);
  8. сведения о нарушенных правах лица, подающего иск;
  9. обоснованные требования и веские доводы для обжалования;
  10. при предварительном обращении в комиссию также указать эти данные;
  11. перечень всех приложенных документов.

В случае оспаривания действий или бездействий комиссии требуется также указывать номер, наименование, дату принятия решения, дату и место проведения заседания. Также необходимо указать правовые акты, на которые суду следует обратить внимание и выявить соответствие поставленного заключения.

Кроме основного заявления с полной информацией по делу необходимо предоставить весь пакет документов:

  • уведомление о том, что всем остальным лицам, принимающим участие в процессе, были вручены копии искового заявления;
  • заверенную у нотариуса копию документа, подтверждающего право собственности на участок;
  • справку о кадастровой стоимости территории, которая содержит оспариваемые сведения;
  • документацию, подтверждающую неверность данных, использованных при оценке земельного участка;
  • в случае, если иск подаётся по причине нахождения технической или кадастровой ошибки, то необходимо также предоставить соответствующий документ. Он должен подтверждать наличие самой ошибки в бумагах;
  • составленный в бумажном и электронном варианте отчёт о проведении оценки;
  • положительное заключение экспертов на двух носителях (бумажный, электронный);
  • при предварительном обращении в комиссию необходимо её решение;
  • оплаченную квитанцию на госпошлину, сумма которой составляет 300 рублей;
  • дополнительные документы, которые может потребовать суд.

Заявление и весь сопутствующий пакет документов подаётся в городской, муниципальный, окружной, районный, федеральный, областной суд, суд по автономной области, округу или месту проживания истца. Срок подачи составляет три месяца с момента выявления гражданином его прав (КАС РФ статья 219 часть 1) или пять лет с момента внесения в кадастровый реестр сведений о кадастровой стоимости участка (КАС РФ статья 245 часть 3).

При первичном рассмотрении дела о пересмотре стоимости участка суд обязан принять решение в течение двух месяцев с момента получения всех документов. В случае оспаривания уже принятого комиссией решения устанавливается срок рассмотрения в один месяц. В процессе рассмотрения дела истец должен указать настоящую рыночную стоимость земельного участка на момент определения его кадастровой стоимости. Также он доказывает недостоверность применяемых при оценке сведений.

После положительного решения суда указывается новая кадастровая стоимость земельного участка, дата подачи заявления об обжаловании. Установленная правильная стоимость применяется в необходимых целях только с 1 января каждого года. При этом дата не может быть записана раньше, чем в кадастр была записана оспариваемая стоимость. Решение суда вступает в силу с момента выхода распоряжения. Оно является инструкцией для всех остальных органов управления, при этом обязательно заносится в государственный реестр при изменении кадастровой стоимости и удовлетворении иска.

Стоимость оспаривания

Для помощи при проведении судебного заседания может понадобиться помощь специалистов. Многие компании предоставляют свои услуги при оспаривании кадастровой стоимости. Цена отличается в зависимости от административного или судебного способа проведения обжалования.

  1. В процессе разбирательства компанией предоставляется обязательный отчёт. Его стоимость в среднем составляет 600-1000$ в зависимости от условий организации и опыта специалистов.
  2. Для предоставления правильных данных необходимо предоставить заключение экспертов. В среднем такая услуга составит не выше 500$.
  3. Весь процесс оспаривания обойдётся в среднем от 800$, так как процесс позволит снизить кадастровую стоимость участка на 30 или 50 процентов. Сэкономленная сумма в некоторых случаях достигает миллиона и больше.

Данные цифры предоставлены относительного судебного способа оспаривания кадастровой стоимости. В случае с административным обращением в комиссию не потребуется собирать так много документов, поэтому стоимость будет ниже. В среднем полное оспаривание обойдётся в 600$. Стоит учитывать, что в некоторых компаниях цена на услуги меняется с повышением курса валют.

Стоимость услуг зависит от таких факторов, как цель проведения оценки, объекта для проведения оценки и предоставленных сроках выполнения. Она определяется уже после ознакомления специалиста со всеми этими параметрами.

Обращение к специалистам

Многие люди обращаются за помощью в оспаривании кадастровой стоимости к специалистам. Профессионалы решают все поставленные перед ними задачи, разбираются даже со сложными делами. Квалифицированные юристы защищают все права своего клиента, поэтому являются незаменимыми участниками всего процесса.

Специалисты предоставляют следующие услуги в случае административного обращения в комиссию:

  • составляют отчёты об оценке кадастровой стоимости;
  • выявляют ошибки в государственном кадастре, если такие имеются;
  • проводят экспертизу отчёта об оценке;
  • проверяют соответствие всем указанным требованиям и нормам в законодательстве государства;
  • подают документы в муниципальную комиссиию;
  • присутствуют на слушании и помогают защитить права истца.

В случае доведении дела до суда профессиональные юристы также предлагают свою помощь:

  • составляют отчёт об оценке кадастровой стоимости с указанием рыночной цены участка;
  • проводят экспертизу всего отчёта об оценке;
  • устанавливают соответствие всем требованиям действующего законодательства страны;
  • предоставляют экспертное заключение по отчёту;
  • помогают собирать полный комплект документов;
  • проверяют правильное заполнение каждого документа;
  • подают весь комплект бумаг в судебную инстанцию, занимающуюся решением вопроса о снижении кадастровой стоимости.

Чтобы воспользоваться услугами оценщика и юристов необходимо связаться с ним по телефону, предоставить необходимую информацию, касающуюся участка, и подписать официальный договор на оказание услуг.

При обращении к специалистам необходимо предоставить им всю требуемую информацию. Среди документов предоставляются права на владение участком, все сведения о самом заказчике. Также необходимо предоставить организации документы, в которых отражаются все технические характеристики участка: его размеры, плодородность, разрешённое использование и другое.

Почему многие люди обращаются за помощью к специалистам? Потому при незнании своих прав и закона невозможно правильно составить все документы и выиграть дело. Без помощи можно потерять драгоценное время и потратить его на сбор неправильных документов. В случае нехватки одного из них заявление не принимается в обработку. Поэтому так важно доверить дело в руки знающих людей, который имеют большой опыт работы и высокую квалификацию. Только опытные юристы справятся с поставленной задачей. Основные преимущества при обращении в компанию:

  1. организация имеет опыт успешного проведения дел и выигранные случаи;
  2. несмотря на достаточно высокую стоимость услуг это поможет сэкономить средства от переплаты земельного налога в два или три раза, что окупится в короткий срок;
  3. гарантируется правильное заполнение и предоставление всех необходимых документов;
  4. при нарушении гражданских прав об этом будет немедленно заявлено;
  5. увеличивается возможность положительного рассмотрения дела.

Благодаря этим преимуществам стоит воспользоваться услугой опытного специалиста. Также он решит проблему при отказе в комиссии и передаст дело дальше в суд. Это поможет в снижении кадастровой стоимости земельного участка и в оспаривании неправильной оценки.